不動産投資を利用する際は、どのように物件を購入すべきか考慮するべきです。不動産の評価額や状態によって、利益は大きく変化するため、物件の選択によって今後の資産に大きく影響が出ます。投資資金として物件を抵当権に入れることも検討できますが、リスクや注意点を把握しておくのが重要です。抵当物件を不動産投資ローンで利用する際のポイントについて今回に記事で紹介しましょう。
不動産投資ローンを利用する際の抵当権のポイント
不動産投資ローンを組む際は、抵当権を利用して資金を得ることができます。抵当権は不動産を担保にして返済が滞納した際に差し押さえられて競売にかけられることです。
不動産投資ローンの場合は投資対象の物件に抵当権がかけられますが、いくつかの権利やローンの方法との違いもあるのでポイントを押さえておく必要があります。内容をそれぞれ紹介しましょう。
住宅ローンや不動産担保ローンとの違い
不動産投資ローンは住宅ローンや担保ローンと似たように思える場合がありますが、内容は異なります。不動産担保ローンの場合は物件に抵当権を与えて融資をしてもらうことは同じです。しかし、投資ローンは投資用の不動産のみに限定されています。
一方、担保ローンの場合は物件は所有しているものや親族の物など自由です。また、資金の使途も投資ローンは投資物件の購入のみですが、担保ローンはビジネスでも私用でも何でも大丈夫なので、目的も異なります。住宅ローンの場合はマイホームを購入するために資金を借入れすることです。
返済方法も異なり、投資ローンは購入した物件の家賃収入によって返済計画を立てますが、住宅ローンの場合は申込社の返済能力のみで判断されます。つまり、抵当権の設定をする際の返済金額でも投資ローンの契約とは異なります。他のローンとの明確な違いもあるので、これらの点を考慮して利用する必要があるでしょう。
根抵当権についても確認
投資用ローンにおける抵当権では、マンションやアパートなどを対象に担保設定して、返済が滞納した際に競売にかけられます。金融機関にとっては賃料の収益を弁済に充てることによって、返済されない債務を回収できるような仕組みになっているため、リスク回避を行うことが可能です。
ただ、根抵当権は継続的な取引を前提とした仕組みであり、極度額の範囲内で担保設定します。不動産の価値を基本に算定された貸し出し金額の上限を設定し、継続的に融資を返済を繰り返すことが可能です。
抵当権の場合は全額返済された時点で法務局で抹消登記の手続きを行わなくてはいけませんが、根抵当権は繰り返して融資を行うため、抹消手続きの手間と費用を省くことができるメリットがあります。自分の資金調達やビジネスの範囲から、どちらを利用すべきか確認しておきましょう。
抵当権の設定方法
抵当権の設定をするためには、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。抵当権の設定は専門性が高い手続きになり、審査も厳しいため、司法書士に依頼して手続きしてもらうのが一般的です。抵当権設定登記は売買契約書に基づき、取引を完了させた不動産の決算日に行います。司法書士と売主も同席して、書類に不備がないかチェックを行い、売主と買主の本人確認もします。
そして、預金口座に借入金が振り込まれ、買主は不動産の売主へ残代金を支払い、固定資産税の精算も完了させるのが通常の流れです。その後、領収書の授受や司法書士や仲介会社の報酬支払いを行って、法務局で手続きをして完了です。抵当権の設定を行わないと、金融機関から借入れを行うことはできないため、スムーズに抵当権の設定を行うことができるように準備しましょう。
返済を完済したら抵当権の抹消を忘れずに行う
投資ローンなどで抵当権を設定した後に、借入金額を全て返済することができれば、抵当権の抹消を行う必要があります。全て完済できれば金融機関から抵当権抹消に必要な書類を郵送などで届けられるため、不動産登記謄本を準備して抹消申請書を作成しましょう。ちなみに、抵当権抹消に必要な書類は
・抵当権解除書または弁済証書
・抵当権設定証書
・代表者事項証明書または登記事項証明書
・委任状
です。
抹消登記申請書のフォーマットは法務局のサイトから取得することができるため、自分で手続きをするときはダウンロードして使用するのがおすすめです。自分で行うのに不安がある場合は司法書士に依頼することもできますが、再度費用負担がかかるので、できるだけ自分で行う方が良いでしょう。
投資用ローンで抵当権を設定するときの注意点
不動産投資のために抵当権を設定することで、資金を借入れすることができますが、設定する際は注意点もあることを確認しておくべきです。抵当権設定の際に把握しておくべき注意点は以下の2点があるので、内容を紹介しましょう。
借入金額は返済できなければ物件を失う
投資用の不動産を購入するときに金融機関を利用して借入れするにしても、しっかり返済できなくてはいけません。もし、投資が上手くいかず賃料などの収入が予想を下回ってしまった場合は、滞納してしまうことになり、借金を返せなくなる可能性もあるでしょう。
もし返済が難しい状況になってしまったなら、購入した不動産を手放すことになります。ただ、抵当権によって不動産を金融機関に回収したとしても、価値が購入時よりも下回っているなど状況が変化している場合、残債を補填しなくてはいけない可能性もあります。
抵当権を設定して不動産投資ローンを利用する際は、リスクがあることを確認して利用するようにしましょう。
抵当権の設定をする際は書類に不備がないように準備する
抵当権を設定して契約を結ぶ際は、書類の準備が必要になります。ただ、抵当権の設定は上記でも紹介しましたが、決算日に行われるため、その際に売買契約に基づいてスムーズに手続きを行えるようにすべきです。決済日に必要な書類は
・不動産権利書
・実印
・印鑑証明書
・写真付き身分証明書
・固定資産税評価証明書
・鍵、引き渡しの書類
・着金を確認できる通帳やキャッシュカード
・司法書士、仲介会社への報酬
です。
それぞれ必要な書類が欠けている場合は融資が延期する場合もあるため、しっかり確認しておきましょう。
【まとめ】抵当権のリスクと内容を把握して契約を結ぼう
不動産投資ローンなどで抵当権を設定する際はリスクもあるため、返済が滞納しないように計画する必要があります。また、抵当権は投資用や担保ローン、住宅ローンで内容が異なることもあるため、しっかりポイントを押さえておく必要もあります。抵当権の設定を把握して用途に合わせて活用しましょう。