不動産担保ローンを利用すると高額な融資を得られる機会になるため、ビジネスやプライベートの資金として活用できます。
しかし、不動産担保ローンを活用する際に借地用であれば「どのようなポイントを押さえておくべきなのか？」と疑問を感じる場合もあるでしょう。底地権とも言われていますが、不動産担保ローンで利用する際のメリットや注意点なども含めて今回の記事で内容を解説しましょう。
不動産担保ローンを借地権のある物件で利用するポイント
借地権とは他人から土地を借りて、その土地に自分の建物を建てる場合に生じます。物件は自分の所有でも土地は借りている状態になるため、最初に権利金を支払い、継続中は地代も発生します。また、借地権には地上権と賃借権があり、それぞれ法的に取り扱いが異なるのも特徴的です。
この借地権がある物件で不動産担保ローンを利用する際は、ポイントを押さえておく必要があります。どのような点を把握すべきか、基本方針を一覧として紹介します。
基本的に借地権有りの物件でも不動産担保ローンは利用できる
借地権のある物件でも、不動産担保ローンを利用することは可能です。借地権がある状態でも不動産としての評価額が高く価値がある場合、金融機関は融資を前向きに検討してくれます。特にノンバンクの場合は借地権有りでも融資を積極的に考えてくれるため、審査通過できる期待値も高いです。
築年数が古くてローンの返済に資金を当てたい方、ビジネスや事業の拡大によって資金準備を行いたい方、長期間での返済に切り替えるために短期で資金調達をしたい方は前向きに利用を検討できます。物件の審査を申込みして、評価額による金額を確認して借り入れを考えてください。
銀行の場合は借地権のある物件は融資が難しい
借地権のある物件でも融資を検討することができますが、銀行の場合は審査通過するのが難しいです。銀行は担保を受ける際に抵当権を重要視しており、借地権がある場合は設定できないケースがあるからです。日本では抵当権を建物と土地それぞれに設定することができ、借地権も地主が承諾すれば設定できます。
しかし、地主にとっては土地を担保にするメリットはないため、許可するはずがありません。そのため、抵当権設定は所有する物件のみとなり、評価額に土地は含まれません。また、借地権者が地代の支払いを滞納すると債務不履行になり、契約を解除して土地の受け渡し請求を行えます。
地主は更地にして返却を要求できるため、もし物件を担保にしていた場合、銀行は資金回収できないリスクが生じます。そのため、借地権付きの物件は担保ローンの審査が厳しく、利用できないケースが多いです。しかし、建物の抵当権の効力が借地権にまで及ぶ事例もあるため、その場合は担保ローン契約できる可能性もあります。
所有権付き建物よりも借り入れ可能額は低い
借地権付きの物件を担保にする場合、所有権付建物よりは借り入れ可能額が下がります。借地権付きがある場合、地代を支払いますが、固定資産税や都市計画税よりも高額になるため、出費が大きくなります。
また物件を売却する際は地主の承諾が必要になるため自由に売買も行えず、リフォームや改築もできません。また、更新する場合は手数料が取られます。このような物件の場合は評価学が高くても金融機関によっては制限があって扱いにくい部分があるため価値が落ちてしまい、借り入れ金額も下がってしまうでしょう。所有付建物がある場合は、そちらを優先して借り入れするのがおすすめです。
借り入れ期間は借地権の残存期間で設定される
借地権付建物の不動産担保ローンは、残存期間で設定されるケースが多いです。借地権にもいろいろな種類がありますが、残存期間が終わると更新料を支払わなくてはいけないこと、また定期借地権の場合は期間満了後に土地を返還しなくてはいけません。
そのため、会社側も残存期間を確認して契約しなくては、融資の回収を行えない可能性が生じます。残存期間が長いなら返済も余裕を持つことができますが、短い場合は金額によって負担が大きくなります。借地権の設定された物件を担保にする際は残存期間を考慮して滞納せずに返済ができるか計画を立ててください。
借り入れできない場合は売却する
借地権付きの物件で審査が通らない場合は売却して資金を得るのも1つの方法です。借地権を持っている場合は地主の許可が必要ですが、承諾してもらえれば売却もスムーズに行えます。ただし、売却することになれば当然物件を失うことになるため慎重に計画する必要があります。また、借地権価格の10%程度の譲渡承諾料(名義変更料)も発生するため注意してください。
借地権付きの物件でローン契約できた事例
借地権付きだと不動産担保ローンも金融機関によってはデメリットになるため、利用が難しいケースもあります。しかし、ローン契約できないわけでは無いため、前向きに考えてみることができます。借地権付きでも利用できた事例があるので紹介しましょう。
セゾンファンデックスの事例
セゾンファンデックスのあるお客様は父親から相続した借地権付き建物を店舗権自宅として使用していました。ただ、地主へ支払うリフォーム承諾料と更新料が不足しており、融資を検討していました。そこでセゾンファンデックスは独自の担保評価により、審査による融資を許可。地主にも承諾を得ることができ、建物に担保権の設定をしてもらうこともできたようです。返済期間は残存期間の20年に設定し、月々の返済を抑えることもできたようです。
アサックスの事例
アサックス利用のあるお客様は、老後のことを考えて駅前のマンションに住み替えしたいと考えていました。しかし、自分の所有している建物は古く、借地権付きで売却もしにくい状態でした。そこでアサックスは借地代購入代金として、購入する土地と借地権付建物を担保として融資。
その後、土地建物一体の物件として売却してアサックスの融資額を完済し、余剰金で住み替え先マンションの購入という提案を行いました。借地権付きの土地を購入するために建物を担保にするという工夫でお客様の要望を叶えることできたので、自分の目的によって最善の提案をしてもらえる期待があります。
【まとめ】借地権付きでも不動産担保ローンを考えよう
借地権付きの物件でも、不動産担保ローンとして利用することはできます。ただ、借地権付きの場合はポイントを押さえておくことも重要なので、自分の目的や要望を達成できるのか考えておきましょう。迷っている際は金融機関に相談することで良い提案を得られることもあるため、まずは行動するようにしてください。